Was ist Forward Funding
Ein Forward-Funding-Vertrag zwischen Immobilienprojektentwicklern und Kapitalgebern ermöglicht Investoren den frühzeitigen Einstieg in Projektentwicklung. Ein Vertrag dieser Art besiegelt den Erwerb der Immobilie durch den Endinvestor bereits vor Fertigstellung des Gebäudes.
Das Forward Funding kommt bei einem Globalverkauf zur Anwendung, also wenn der Endinvestor das Projekt in seiner Gesamtheit kauft. Die Vertragspartner legen einen für das gesamte Projekt genau definierten Kaufpreis fest.
Der Projektentwickler verpflichtet sich, den Bau des Gebäudes innerhalb einer bestimmten Frist fertigzustellen und an den Endinvestor zu übergeben. Der Kapitalgeber finanziert den Bau des Gebäudes in Teilzahlungen, angepasst an den Projektfortschritt.
In der Regel erfolgt die Unterzeichnung des Forward-Funding-Vertrages nach Erhalt der Baugenehmigung, um welche sich der Projektentwickler bemüht hat. Anschließend oder gleichzeitig erfolgt der Eigentumsübergang des Grundstückes vom Projektentwickler an den Endinvestor mittels Kaufvertrags. Dies kann sowohl im Rahmen eines Asset als auch Share Deals über die Bühne gehen.
Der Endinvestor wird bereits zu diesem Zeitpunkt Grundstückseigentümer. Der Projektentwickler befindet sich ab diesem Zeitpunkt nicht mehr in der Eigentümer-, sondern in einer „Dienstleistungsrolle“ und übernimmt die Ausführung und gegebenenfalls auch die Erstvermietung des zu errichtenden Gebäudes.
Vorteile von Forward Funding für den Projektentwickler
- Kurze Eigenkapitalbindung: Forward Funding kann das Eigenkapital eines Entwicklers schonen bzw. den EK-Anteil kleiner halten, da der Entwickler das investierte EK früher zurückbekommt.
- Schnelleres Unternehmenswachstum: Da das EK früher wieder zur Verfügung steht, kann der Projektentwickler schneller in weitere Projekte investiert. Der Aufbau einer Projekt-Pipeline ist möglich, ein schnelleres Unternehmenswachstum kann die Folge sein.
- Zeit- und kostenschonende Abwicklung: Der Endinvestor ist professionell und der einzige Vertragspartner. Das erleichtert die Abwicklung und bedeutet weniger Arbeitsaufwand, was für Projektentwickler mit kleinerer Mannschaft bedeutend sein kann.
- Steigerung der Reputation: Durch das entgegengebrachte Vertrauen des Investors kann der Entwickler seine Reputation steigern.
- Reproduzierbarkeit: Durch den Aufbau einer Partnerschaft zu einem Investor ist es leichter, Folgeprojekte für den Partner maßzuschneidern.
- Einschränkung der Risiken: Ein beachtlicher Vorteil des Forward Funding-Modells ist die Einschränkung bzw. Eliminierung von Risikokomponenten hinsichtlich der Finanzierung, der Verwertung und des potenziellen Ertragsausfalls.
Forward Funding ist nicht wesentlich gewinnbringender als andere Transaktionsformen, allerdings können durch geschicktes Timing und Abstimmung der Zahlungsflüsse beachtliche Finanzierungskosten gespart werden.
Was ist wichtig
Die Baukosten müssen vor dem Verkauf an den Endinvestor fixiert werden, um das Baukostenrisiko zu eliminieren. Ist das nicht der Fall, können aufgrund steigender Preise unvorhergesehene Mehrausgaben anfallen.