Zurück von der MIPIM, der Plattform für den internationalen Immobilienmarkt, tauschten sich drei heimische Immobilien-Experten über die derzeitige Marktlage aus. Wir waren bei der von der Immobilien-Redaktion veranstalteten Diskussion live dabei und haben die wesentlichen Punkte für Sie zusammengefasst.
Assetklassen
Die Frage ist jetzt eigentlich, wann sich der Markt wieder weiterbewegen kann und unter welchen Rahmenbedingungen, sagt Christoph Lukaschek, Head of Investment bei Otto Immobilien.
Obwohl unter den noch vorhandenen Käufern und Kapitalquellen ein Abwägungsprozess stattfindet, hat Lukaschek positive Nachrichten. „Es gibt noch aktive Käufer“, sagt der Immobilien-Experte, der bei der Nachfrage an Immobilien einen Trend zu renditestarken Assetklassen beobachtet.
Laut Lukascheck erlebt neben dem klassischen Büro auch Retail gerade ein Revival. „Es ist ein Bereich, der investorenseitig in den letzten Jahren schon relativ stark abgestraft wurde und sich nun wieder in einem interessanten Bereich bewegt“, bemerkt Lukaschek.
Doch je niedriger die Rentierlichkeit des Produktes, desto schwieriger ist es momentan Finanzierung zu finden. Somit setzt sich der Trend hin zu Alternativen zum klassischen Bankdarlehen fort.
MIPIM Gesprächsthema No. 1: Alternative Finanzierung
Da Banken immer mehr als Geldgeber ausscheiden, öffnet Mezzanine-Kapital, das Eigenkapital substituiert, Möglichkeiten, Finanzierungslücken zu schließen. Darüber war man sich auf der MIPIM einig.
„Auf der Geldgeberseite gibt es sehr starken Druck aus dem alternativen Lager, vor allem von institutionellen Investoren“, sagt Rechtsanwalt und Mezzanine-Kapital-Experte Dr. Christoph Urbanek. „Die sehen eine Chance, sich gegenüber klassischen Bankfinanzierungen durchzusetzen – und dass, obwohl der Markt sich in einem schwierigen Umfeld befindet“, fügt Urbanek hinzu.
Aufgrund der abwartenden Haltungen mancher Finanziers empfiehlt Urbanek sich jetzt auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung und Bridge-Finanzierung auseinandersetzen. „In der jetzigen Phase geht es darum, wie man auf der Finanzierungseite, den Financier überhaupt noch, vom Interesse her, in das Projekt bringen oder im Projekt halten kann.“
Laut Urbanek überlegen Finanziers derzeit stark, Mezzanine-Darlehen zu erweitern und quasi auch die Seniortranche zu übernehmen. „Man spricht dann von sogenannten Whole Loans“, sagt Urbanek. „Das heißt, der Financier nimmt das ganze Paket in seine Hand, nimmt die Bank aus dem Spiel und bringt sich als solo Kapitalgeber ins Rennen.“
Diese Überlegungen spielen gerade bei Projekten, die in einer Refinanzierungsphase stehen, eine Rolle. Das können Ankaufsfinanzierungen sein, die in eine Development-Finanzierung übergehen sollen oder eine Anschlussfinanzierung brauchen. Es kann sich aber auch um Projekte handeln, die bereits fertiggestellt worden sind und für die nun auf eine Bestandsfinanzierung gedreht werden soll.
„Vor allem deutsche Kapitalgeber sagen, es ist jetzt die Zeit gekommen, Tickets, die vornehmlich im Bankensektor vergeben worden sind, selbst in die Hand zu nehmen und mit Investoren gemeinsam stärker auf der Finanzierungsseite einzutreten“, so Urbanek.
Mangelware Qualität
Stefan Wernhart, Geschäftsführer Gewerbeimmobilien bei EHL Immobilien wünscht sich, auch in der jetzigen Situation, Unternehmer bzw. Entwickler, die auf Sicht fahren können und ein wenig mehr ins Risiko gehen.
„Gerade im Investmentbereich, wo man wirklich versucht, gute Produkte zu finden, muss man aber auch gute Produkte herstellen“, so Wernhart über den Mangel an qualitativ hochwertigen Projekten.
„Wir befinden uns aktuell in einer Situation, wo wir eine sehr geringe Neuflächen-Produktion haben und auch die verringerte Produktion der letzten Jahre nicht wirklich aufholen können.“
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie mehr über Whole Loans, Bridge-Finanzierung bzw. die Umstrukturierung einer Immobilien-Finanzierung lernen wollen. Wir stehen Ihnen mit unserer Expertise gerne zur Seite.