Prolongation ist nicht nur ein Thema für das von hohen Zinsen geprägte Jahr 2024. Denn eine Immobilie gerät auch in eine Krise, wenn die Investitionen nicht die gewünschten Renditen erzielen und keinen stabilen Kapitalfluss generieren. Aufgrund dieser Umstände kann auch die vertragsgemäße Bedienung der Finanzierung in Gefahr geraten. Mögliche Ursachen für diese Situation können zu aggressive Finanzierungsregelungen sein, beispielsweise ein übermäßiger Einsatz von Fremdkapital, sinkende Grundstückspreise, Mieterinsolvenzen, ineffizientes Immobilienmanagement oder komplexe Finanzierungs- und Eigentümerstrukturen, die keine angemessene Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen ermöglichen.
Wie Prolongation funktioniert
Probleme im operativen Management von Immobilieninvestitionen können schließlich dazu führen, dass Immobilienkredite als notleidend betrachtet werden und eine Restrukturierung des Immobilieninvestments sowohl in operativer als auch finanzieller Hinsicht erforderlich wird. Die Prolongation – oft als Schlüsselinstrument für finanzielle Stabilität und langfristigen Erfolg betrachtet – ermöglicht es, bestehende Immobilienfinanzierungen zu verlängern und dabei die sich verändernden Marktbedingungen zu berücksichtigen.
„Besonders in herausfordernden Zeiten wie diesen fokussieren sich Investoren wie auch Finanzierer auf vermeintlich sichere und cashflowstarke Investments. Bei den Banken wird das dadurch deutlich, dass sie sich verstärkt auf Prolongationen der bestehenden Finanzierungen sowie auf krisenresistente Assetklassen wie Wohnen und Logistik konzentrieren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
In diesem Beitrag tauchen wir tiefer in die Welt der Prolongationen ein, beleuchten ihre Bedeutung für die gewerbliche Immobilienfinanzierung und zeigen auf, wie sie als effizientes Tool genutzt werden kann, um finanzielle Herausforderungen zu meistern und langfristige Werte zu schaffen.
Da die Banken derzeit eine extrem starke Zurückhaltung bei der Neuvergabe von Krediten (mit einem sehr starken Fokus auf die Liquidität), besondere Zurückhaltung bei Umfinanzierungen und ein massiv gestiegenes Transparenzbedürfnis zeigen, erfordert das Anstreben einer Prolongation sorgfältige Planung und strategische Herangehensweise. Hier sind einige kritische Faktoren, die bei diesem Prozess eine entscheidende Rolle spielen:
- Frühzeitige Planung: Eine rechtzeitige Planung ist entscheidend, denn in der derzeitigen Marktlage benötigt die Kundenbetreuung und vor allem die Prozesskette der Banken mehr Zeit. Beginnen Sie den Prolongationsprozess daher frühzeitig, um ausreichend Zeit für Verhandlungen und die Evaluierung verschiedener Optionen zu haben.
- Marktkenntnisse und Zinsentwicklung: Verfolgen Sie aufmerksam die Entwicklungen am Immobilienmarkt sowie die Zinsentwicklung. Dies ermöglicht eine fundierte Entscheidungsfindung in Bezug auf den optimalen Zeitpunkt für die Prolongation.
- Verhandlungsgeschick: Verhandeln Sie aktiv mit Ihrer Bank oder Finanzinstitution. Ein guter Verhandlungspartner kann Ihnen nicht nur bessere Zinskonditionen sichern, sondern auch flexible Vertragsbedingungen ermöglichen.
- Finanzielle Stabilität und Bonität: Die finanzielle Stabilität des Unternehmens und eine solide Bonität sind entscheidende Faktoren für die Verhandlungsposition. Je stabiler die finanzielle Situation, desto besser sind die Chancen auf günstigere Konditionen.
- Objektbewertung: Eine aktualisierte und realistische Bewertung der finanzierten Immobilie ist unerlässlich. Dies beeinflusst nicht nur die Prolongationsbedingungen, sondern auch die Höhe des möglichen Kreditbetrags.
- Alternativangebote prüfen: Vergleichen Sie verschiedene Angebote von unterschiedlichen Finanzinstituten. Das ermöglicht es Ihnen, die besten Konditionen für Ihre individuellen Bedürfnisse zu erhalten.
- Laufzeit und Flexibilität: Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit, die Ihren langfristigen Zielen entspricht. Gleichzeitig ist es wichtig, auf Flexibilität zu achten, um sich an sich ändernde Marktbedingungen anpassen zu können.
- Risikomanagement: Ein umfassendes Risikomanagement ist entscheidend. Berücksichtigen Sie nicht nur die aktuellen, sondern auch potenzielle zukünftige Risiken und integrieren Sie entsprechende Sicherheitsmechanismen in die Prolongationsvereinbarungen.
- Rechtliche Prüfung: Lassen Sie die Prolongationsvereinbarungen von erfahrenen Rechtsanwälten prüfen, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen rechtlich bindend und vorteilhaft sind.
- Transparenz und Kommunikation: Transparente Kommunikation mit der finanzierenden Institution ist entscheidend. Klären Sie alle relevanten Details und seien Sie offen über Ihre finanzielle Situation und Pläne.
Die Beachtung dieser Faktoren trägt dazu bei, dass die Prolongation nicht nur erfolgreich, sondern auch langfristig vorteilhaft für alle beteiligten Parteien ist. Das fundamentale Know-how bei Prolongationen von gewerblichen Immobilienfinanzierungen bezieht sich auf ein tiefes Verständnis der finanziellen, rechtlichen und marktbezogenen Gesichtspunkte.
Wie wir Sie unterstützen können:
Finanzanalyse
- Cashflow-Bewertung: Wir erarbeiten mit Ihnen eine umfassende Analyse des Cashflows der Immobilie, um sicherzustellen, dass die Finanzierung auch nach der Prolongation tragfähig ist.
- Bilanzanalyse: Wir prüfen Ihre Bilanz, um die finanzielle Stabilität zu bewerten.
Marktanalyse
Analyse der Markttrends: Median Capital verfolgt die Entwicklungen am Immobilienmarkt sehr genau und analysiert, wie sich diese auf Zinsen und Finanzierungskonditionen auswirken könnten.
Kommunikation und Verhandlung
Verhandlungsführung: Verhandlungsgeschick ist entscheidend, um günstige Zinskonditionen und flexible Vertragsbedingungen zu sichern. Wir führen für Sie transparente Kommunikation mit den finanzierenden Institutionen.
Risikoanalyse
Median Capital identifiziert für Sie potenzielle Risiken und entwickelt Strategien zur Risikominderung.
Angebote prüfen
Vergleich verschiedener Angebote: Wir evaluieren Prolongationsangebote von verschiedenen Finanzinstituten, um die besten Konditionen für Sie zu sichern. Außerdem führen wir Finanzstresstests durch, um zu verstehen, wie sich verschiedene Szenarien auf Ihre Finanzierung auswirken könnten.
Due Diligence
Umfassende Prüfung: Median Capital führt eine umfassende Due Diligence durch, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden.
Ein umfassendes Verständnis dieser Schlüsselaspekte ist unerlässlich, um die bestmöglichen Bedingungen bei der Prolongation von gewerblichen Immobilienfinanzierungen zu sichern und potenzielle Risiken zu minimieren.
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„Banken haben kein Interesse möglichst frühzeitig zu verwerten, zu versteigern, den Markt mit Projekten zu fluten.“
Bernhard Hampel, Abteilungsleiter, Raiffeisen-Landesbank Steiermark AG
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Alternative Finanzierungen
Das zögerliche Agieren der traditionellen Immobilienfinanzierer ermöglicht alternativen Kapitalgebern einen besseren Zugang zum Immobilienmarkt. „Der Margenunterschied zwischen Banken und alternativen Kreditgebern ist mit dem allgemein höheren Zinsniveau überschaubarer geworden“, sagt Timo Wagner, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany.
Jedoch sind auch bei diesen Marktteilnehmer die gleichen Faktoren für eine Kreditvergabe ausschlaggebend wie bei den traditionellen deutschen Immobilienbanken: „Stabile Cashflows, Nachhaltigkeitskriterien und Preisstabilität der jeweiligen Assetklasse beeinflussen nicht nur die grundsätzliche Finanzierbarkeit, sondern auch die Höhe der möglichen Kreditsumme“, erläutert Wagner.