„Ich war 18 Jahre alt, als ich meine erste Wohnung gekauft habe“, sagt Andreas Schönberg, der CEO der Schönberg Firmengruppe. „Dann haben wir weiter gekauft, saniert und weiterverkauft.“
Heute ist die Firma Schönberg, laut ihrem Inhaber, einer der größten privaten Hausverwaltungen in Österreich, die 10.000 Einheiten mit ca. 630.000 Quadratmeter in der Steiermark und Kärnten flächendeckend mit sechs Standorten verwaltet. Zurzeit baut Schönberg den siebenten Standort in Wien auf.
„Wir möchten mit der Hausverwaltung in den nächsten zwei, drei Jahren noch über 1 Million Quadratmeter anwachsen“, sagt Schönberg und fügt hinzu, dass sich über 300 Immobilien im eigenen Bestand befinden. Auch hier setzt der Steirer auf Wachstum. „In den nächsten paar Jahren wollen wir auf 1,000 Immobilien aufstocken“.
Schönberg erklärt, dass die Firma auch schon als Bauträger fungiert hat und Neubauten gemacht wurden. „Aber das ist nicht unser Steckenpferd“, erklärt er, „ich komme ja eigentlich aus der Sanierung“.
Diese Passion kommt auch dem neuesten Projekt der Firma in der Grasbergerstraße in Graz zugute. Median Capital unterstützt die Finanzierung dieses Projektes mit der Beschaffung von Mezzanine-Kapital.
Projekt Grasbergerstraße
„Das Haus in der Grasbergerstraße hatte ich schon lange im Auge“, sagt Schönberg über das ehemalige Pflegeheim, das ab dem Jahr 2012 in Wohnungen rückgebaut wurde.
„Wir waren jetzt über ein Jahr an dieser Immobilie dran“, erzählt Schönberg über das Objekt mit 48 Wohnungen. „Aufgrund der Zinssteigung hat sich der Kaufpreis jetzt in eine Richtung entwickelt, wo es für uns interessant war, dieses Projekt anzukaufen.“
Laut Schönberg bezahlte er voriges Jahr noch €3,000 bis €4,500 pro Quadratmeter für Objekte in Graz. „Aber jetzt sind die Preise schon heruntergegangen und wir können deutlich günstiger einkaufen“.
Neben der Durchführung einer energetischen Sanierung des Hauses, für die das Land Steiermark 30 % nicht rückzahlbar zuschießt, wird Schönberg auch die Wohnungen überholen.
„Wir sanieren unsere Mietwohnungen generell wie Eigentumswohnungen“, sagt der Immobilienexperte über die Renovierungsphilosophie. Umgesetzt bedeutet das, dass die Wohnungen Parkettböden, eine ordentliche Sanitärausstattung und einladende Küchen erhalten werden. „Neben dem längeren Werterhalt ist die Sanierung auch für den jeweiligen Mieter oder Käufer ansprechender und somit das Objekt leichter zu verwerten“, sagt Schönberg, der über ein dreiköpfiges Sanierungsteam verfügt. „Meine eigenen Leute verlegen Böden, malen, bauen Küchen ein, führen Installationsarbeiten aus“.
Warum Schönberg auf Sanierung setzt? Zum einen, weil die Firma das Know-how hat, zum anderen soll weitere Bodenversiegelung verhindert werden.
„Es wird sehr viel gebaut, immer mehr Boden versiegelt. Ich konzentriere mich auf bestehende Objekte, weil ich damit keine neuen Böden versiegele, was für mich sehr wichtig ist“, erklärt Schönberg seine Einstellung.
Immobilienfinanzierung: Chancen durch Crowdfunding
„Es war Goldgräberstimmung die letzten zehn Jahre“, sagt Schönberg. „Die Zinsen waren niedrig, man hat fast keine Eigenmittel gebraucht, die Bank hat eigentlich jede Immobilie finanziert.“
Ein Szenario, dass das Wachstum der Schönberg Firmengruppe begünstigt hat. „Wir haben super zugekauft und dann kontrolliert wieder verkauft“, erläutert Schönberg.
Doch jetzt ist die Welt eine andere.
„Wenn du nicht wirklich auf den Ertragswert gegangen bist, finanzielle Reserven hast und Eigenkapital zuschießen kannst, wird es jetzt für viele Projektentwickler ganz schwierig“, so Schönberg, der darin auch eine Chance sieht.
„Es kommt so viel auf dem Markt bei den aktuellen Zinsen. Die Leute müssen verkaufen“, sagt Schönberg. „Das heißt, ich brauche mehr Kapital, um in diesem Markt attraktive Immobilien aufzufangen und in dieser Situation zu wachsen“.
Grund genug für den erfahrenen Immobilienexperten neue Wege der Finanzierung in Betracht zu ziehen.
„Wir haben bei einem Projekt mit 32 Wohnungen das erste Mal Crowdfunding mit Rockets probiert“, sagt Schönberg.
Diese Art von Mezzanine-Kapital erlaubt Schönberg zwei bis drei Projekte mehr umzusetzen, als die Firma sonst rein durch Bankfinanzierung hätte machen können.
Somit war auch die Finanzierungsstrategie für das Objekt in der Grasbergerstraße klar. Auch dieses zweite Crowdinvestment-Projekt der Schönberg Firmengruppe steht vor einem erfolgreichen Abschluss, was Andreas Schönberg besonders freut.
Crowdfunding: Vorteile für die Investoren
„Wir haben da anscheinend mit meiner Firmenphilosophie und Strategie in bestehende Immobilien zu gehen, einen Nerv [bei den Investoren] getroffen, der den Leuten auch gefällt“, resümiert Schönberg und spielt auf das Sanierungskonzept und die Vermeidung von Bodenversiegelung an.
Dass es kein Entwicklungsrisiko gibt, das Investitionsprojekt bereits im Bestand und teilweise vermietet ist, sind zusätzliche Bonuspunkte. Denn schon alleine die Mieterträge ermöglichen es, Schönberg, die Crowdinvestoren hinsichtlich der Zins- und Kapitalrückzahlungen zu bedienen. Der günstige Einkauf der Immobilie bietet auch einigen Spielraum im Einzelabverkauf.
„Wir haben super eingekauft. Wir können wieder billiger weiterverkaufen“, sagt Schönberg.
Dafür ist Schönberg auch bereit, einen attraktiven Zinssatz an die Crowdinvestoren zu bezahlen, die sich noch für wenige Tage 9% für das Projekt Grasbergerstraße sichern können.
„Das tut am Ende des Tages im Gesamtfinanzierungskonzept nicht wirklich weh“, sagt Schönberg. „Aber ich habe das Projekt machen können und zwar im Sinne unserer Firmenphilosophie.
Win-Win
Aber warum wendet sich ein erfolgreicher Immobilienprojektentwickler überhaupt an ein Finanzdienstleistungsunternehmen wie Median Capital?
„Ich habe vor 30 Jahren meine erste Wohnung gekauft und arbeite mittlerweile mit über 17 Banken zusammen“, erklärt Schönberg
„Aber man lernt nie aus. In unserer bisherigen Zusammenarbeit haben wir festgestellt, wo wir uns ergänzen und wo es für mich neue Ansätze gibt. Und um das geht’s mir“, sagt Schönberg.
Median Capital prüft meine ganzen Projekte und berät mich strategisch, erklärt Schönberg. „Ohne Median wäre ich nicht auf die Idee gekommen, Crowdfunding in Betracht zu ziehen.“
Median Capital stellte sicher, dass der Finanzplan und die Projektdokumentation optimal für Rockets aufbereitet waren, um eine Finanzierungszusage des vor zehn Jahren etablierten Crowdinvesting-Pioniers zu erhalten.
Der Vorschlag zur Schwarmfinanzierung erfolgte zum schonenden Einsatz von Eigenkapital des Unternehmens nach Analyse der Marktsituation und den Wachstumsplänen der Firma.
„Mein Berater, der Herr Beck, schlug vor, diese alternative Finanzierungsform in Betracht zu ziehen“, sagt Schönberg. Für den Immobilienentwickler war die Aussicht auf diese Weise fünf Projekte, anstatt nur ein oder zwei, abwickeln zu können, ein schlagkräftiges Argument.
„Die Berater von Median haben einfach Ahnung“, sagt Schönberg. „Und neben der fachlichen Kompetenz hat es auch menschlich gepasst.“
„Es ist eine Win-win Situation für beide und die ist mir auch etwas wert.“